多家品牌運(yùn)營(yíng)商資金鏈斷裂，停止運(yùn)營(yíng)

近期，多家品牌長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商資金鏈斷裂，停止運(yùn)營(yíng)，給眾多租客、房東帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租市場(chǎng)欠缺準(zhǔn)入門(mén)檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不少企業(yè)向租客按年收租金、按季或按月付給房東，利用長(zhǎng)收短付資金杠桿能放大到10倍以上。一旦資本市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，這類(lèi)企業(yè)往往就陷入資金鏈斷裂深淵。

房東收不了租 租客住不成房

近期，擁有4.5萬(wàn)間出租房的長(zhǎng)租公寓企業(yè)——南京樂(lè)伽商業(yè)管理有限公司宣布破產(chǎn)倒閉。記者在樂(lè)伽位于南京新城科技園的辦公地點(diǎn)看到，這家公司已人去樓空。

“樂(lè)伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，身邊很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士說(shuō)，她在2017年開(kāi)始通過(guò)樂(lè)伽租房，現(xiàn)在樂(lè)伽突然倒閉，交了半年的租金才住了兩個(gè)月，剩下4個(gè)月的租金打了水漂。

記者采訪獲悉，2016年成立的樂(lè)伽公司在南京、合肥、西安、蘇州、杭州、成都、重慶7個(gè)城市歸集公寓4.5萬(wàn)間，其中南京有1.5萬(wàn)間。不少租客交納了一年左右房租。記者在兩個(gè)樂(lè)伽QQ維權(quán)群里看到，不少租客稱(chēng)，房東已下了“逐客令”，要求限期離開(kāi)。

10月以來(lái)，多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)問(wèn)題：南京君創(chuàng)公寓公司資金斷裂，無(wú)力正常運(yùn)營(yíng);杭州有5家運(yùn)營(yíng)商被曝現(xiàn)金流緊張……事實(shí)上，2018年以來(lái)，寓見(jiàn)公寓、好租好住、愛(ài)公寓等品牌公寓接連曝出資金鏈問(wèn)題。今年以來(lái)多家知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)公寓門(mén)店關(guān)店率達(dá)到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。

高杠桿風(fēng)險(xiǎn)：按年收按月付能放大到10倍杠桿以上

據(jù)了解，長(zhǎng)租公寓行業(yè)分為集中式和分散式。集中式公寓投資金額大、租賃運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，從業(yè)企業(yè)整體上實(shí)力雄厚，風(fēng)險(xiǎn)控制較好;分散式公寓進(jìn)入門(mén)檻低、起步容易，部分不規(guī)范的公寓平臺(tái)極力擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模以博取更多的現(xiàn)金流和更高的估值，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，就會(huì)出現(xiàn)房東沒(méi)拿到租金、租客被掃地出門(mén)的尷尬局面。

記者采訪了解到，為快速占領(lǐng)市場(chǎng)，部分分散式長(zhǎng)租公寓公司高價(jià)收房，低價(jià)出租。以樂(lè)伽為例，在“高進(jìn)低出”模式下，其每出租一套房源每月就要損失數(shù)百元。為填補(bǔ)資金虧空，樂(lè)伽采取長(zhǎng)收短付的辦法：按季付給房東租金，但要求租客按年給自己付租金。

南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理系主任吳翔華分析說(shuō)，樂(lè)伽這類(lèi)企業(yè)實(shí)際上采取高杠桿方式發(fā)展，如果租金按年收、按季付，杠桿率為4倍;按年收、按月付，杠桿率能放大到10倍以上。這類(lèi)企業(yè)希望迅速擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，不斷做大流量，然后融資上市，從資本市場(chǎng)“圈錢(qián)”。

然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)加速去杠桿，資本也逐漸回歸理性。“沒(méi)有了資本助力，不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商就陷入了資金鏈困境。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)實(shí)際控制人胡光輝說(shuō)，“現(xiàn)在基金公司大都不愿意收購(gòu)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，長(zhǎng)租公寓公司融資渠道遇到梗阻。”

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)租公寓 爆雷 高杠桿