近日,上海市靜安寺街道7街坊8/2丘地塊,被靜安區(qū)規(guī)劃資源局公告為為“閑置土地”。這也是今年上海市公開(kāi)的第一塊“閑置土地”。
事實(shí)上,上述地塊早在上個(gè)世紀(jì)90年代就被現(xiàn)中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)拿下,擬打造上海協(xié)和城二期項(xiàng)目,按照合約應(yīng)在1997年至少完成60%的建筑工程量,但項(xiàng)目建設(shè)卻一拖再拖。
近日,記者現(xiàn)場(chǎng)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),上海協(xié)和城位于上海市中心的南京西路盡頭,目前僅有一期建有兩幢住宅,二期仍有大片土地雜草叢生,處于“曬地皮”狀態(tài)。周邊唯一一家商戶(hù)告訴記者,“一期的商業(yè)部分建造成‘半成品’后,已經(jīng)空置了七八年,一直未能完工;而二期更是無(wú)人問(wèn)津。”中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間已被延遲至2019年~2024年。
除了項(xiàng)目建設(shè)遙遙無(wú)期,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)還陷入債務(wù)危機(jī)。財(cái)報(bào)顯示,截至今年6月,公司借款總額高達(dá)102.2億元,其中需要在一年內(nèi)償還的金額合計(jì)86.95億元;總資產(chǎn)為613.28億元,其中485.97億元的資產(chǎn)為貸款信貸作抵押。值得一提的是,因?yàn)槟玫卦?、價(jià)格低,上海協(xié)和城等項(xiàng)目、土地的升值竟成為中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的“盈利”支柱。
對(duì)此,記者致電中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán),其工作人員表示身處香港,對(duì)內(nèi)地經(jīng)營(yíng)事宜不了解,“稍后讓相關(guān)負(fù)責(zé)人回電話(huà)”,但截至發(fā)稿,記者并未收到回電。
市中心項(xiàng)目“曬地皮”
上海市人民政府公告顯示,靜安區(qū)規(guī)劃資源局在2018年7月5日作出了《閑置土地認(rèn)定書(shū)》,認(rèn)定上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海靜安”)的靜安寺街道7街坊8/2丘地塊為閑置土地,且系企業(yè)自身原因,將依法予以查處。
記者從天眼查了解到,上海靜安為中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的全資子公司。
公開(kāi)資料顯示,上述地塊北至愚園路,南至南京西路,東至烏魯木齊北路,西至鎮(zhèn)寧路,是協(xié)和城項(xiàng)目最大的一幅地塊,規(guī)劃建設(shè)兩棟百米高樓和商業(yè)街。而協(xié)和城作為南京路五大主要商業(yè)項(xiàng)目之一,被規(guī)劃為“43萬(wàn)平方米的城市綜合體”。
早在1992年、1994年,香港太平協(xié)和集團(tuán)通過(guò)“土地批租”方式獲得“南京西路永源浜”1、3、4、5、7號(hào)地塊,此次被定為閑置土地的地塊也包含其中。
之后,經(jīng)過(guò)一系列資本騰挪,太平協(xié)和集團(tuán)被私有化,后于2007年更名為“CHINAPROPERTIES”(1838.HK,即“中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)”)在香港上市。
11月17日晚間,華燈初上,記者站在上海市南京西路的盡頭,向東側(cè)放眼望去,靜安寺商圈瓊樓玉宇燈火輝煌,而西側(cè)的上海協(xié)和城卻只有零零星星幾點(diǎn)燈火,形成鮮明的對(duì)比。
沿著永源路走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),僅協(xié)和城一期建設(shè)了兩座塔式的高密度住宅。而住宅底部的商業(yè)部分雖然主體部分已經(jīng)完成,但外立面脫落,鋼筋裸露在外,甚至部分窗戶(hù)的玻璃都未安裝,僅用白板遮擋,給人廢置許久的感覺(jué)。
項(xiàng)目包圍的宣傳欄還赫然寫(xiě)著,“協(xié)和城,全球熱烈招商中,歡迎各大品牌入駐”,并配有上海進(jìn)博會(huì)的宣傳標(biāo)語(yǔ)。
繼續(xù)向前走,記者發(fā)現(xiàn)協(xié)和城二期仍是一片“荒地”,圍墻內(nèi)雜亂不堪,土地泥濘,雜草叢生,碎玻璃、破凳子滿(mǎn)地都是,不時(shí)散發(fā)出陣陣異味。
公告顯示,按照合約中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)在1997年6月30日之前,完成地上建筑面積不少于可見(jiàn)總建筑面積60%的建筑工程量。也就是說(shuō),上述地塊至少已違約20余年。
中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)也多次更改上海協(xié)和城二期的預(yù)期竣工時(shí)間。2006年財(cái)報(bào)顯示,該項(xiàng)目預(yù)測(cè)竣工時(shí)間為2008年或2009年。2010年,預(yù)計(jì)竣工時(shí)間又變?yōu)?011年或2013年。2015年,該公司披露擬在當(dāng)年底開(kāi)始動(dòng)工,預(yù)計(jì)在2019年竣工后招商。2018年財(cái)報(bào)顯示,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間又被延遲至2019年~2024年。顯然,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)多次“變卦”的計(jì)劃最終成為“紙上談兵”,也未曾預(yù)料到地塊將會(huì)被政府無(wú)條件收回。
事實(shí)上,上海協(xié)和城一期住宅于2004年入市,至今仍未售罄。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目總共225套住宅,至今仍有78套待售,25年去化率僅為65.3%。
重慶協(xié)和城似乎也在步入上海協(xié)和城的“后塵”。2009年底,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)在重慶市解放碑金融街核心地段拿地后,按約定應(yīng)于2011年1月底開(kāi)工,但之后卻一直進(jìn)展緩慢。在最新的半年報(bào)中,重慶協(xié)和城“仍在興建中”,預(yù)期的竣工時(shí)間已延后至2020~2024年。
財(cái)務(wù)狀況欠佳
多項(xiàng)目“爛尾”的背后,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)政狀況也不甚理想。
半年報(bào)顯示,截至2019年6月,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)總資產(chǎn)為613.28億元,資產(chǎn)凈值為377.1億元,而2005年時(shí)公司凈資產(chǎn)規(guī)模僅為65.87億港元。對(duì)此,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)坦言,由于公司中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的投資,隨著公平值升值,故當(dāng)前組合錄得公平值收益人民幣1.75億元。
值得一提的是,截至于2019年6月,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)賬面值人民幣485.97億元的資產(chǎn)為所用貸款信貸作抵押。
利潤(rùn)方面,更是將近“腰斬”。半年報(bào)顯示,今年上半年,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.78億元,核心收入來(lái)自上海協(xié)和城住宅物業(yè)、重慶曼哈頓城第一期住宅物業(yè)以及重慶曼哈頓城第二期住宅物業(yè),分別產(chǎn)生收入9300萬(wàn)元、6700萬(wàn)元和1200萬(wàn)元;歸母利潤(rùn)約1.6億元,同比減少42%;每股基本盈利為0.09元,同比減少40%。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,所謂公平值,也就是我們常說(shuō)的公允價(jià)值,根據(jù)香港2005年開(kāi)始實(shí)施的新會(huì)計(jì)制度,公司投資性房地產(chǎn)每年升值部分可以算作當(dāng)年利潤(rùn),“如果1.6億元從利潤(rùn)中去除,那么實(shí)際上該公司今年上半年實(shí)際處于虧損狀態(tài)。”
上述業(yè)內(nèi)人士表示,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)錯(cuò)過(guò)了內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金時(shí)期”,手頭的項(xiàng)目和土地年代都很久,但大多在一二線(xiàn)城市的市中心區(qū)域,“公司資產(chǎn)的增加也主要是土地和房屋的升值帶來(lái)的。”
除了經(jīng)營(yíng)狀況不佳,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)還陷入訴訟糾紛,遭平安大華、陸家嘴信托、中建投信托三家“討債”共計(jì)約40億元。
記者從半年報(bào)了解到,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)全資子公司上海靜安以及上海閔行協(xié)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司作為借款方與平安大華匯通財(cái)富管理有限公司簽訂了委托合同,借款13億元人民幣。2018年底,平安大華向法院提起執(zhí)行申請(qǐng)。
此次閑置用地被收回的“主角”上海靜安,還因未按時(shí)支付陸家嘴信托的1.24億元保證金,于2018年12月被告上法庭,被要求賠償12.4億元。
2019年4月,上海市高級(jí)人民法院就索償作出初審判決,認(rèn)為上述行為構(gòu)成違反陸家嘴信托貸款合同,上海靜安須負(fù)責(zé)支付2018年12月31日起的欠款利息。
但中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)卻相當(dāng)樂(lè)觀,其表示,平安大華的行為帶有誤導(dǎo)性并且屬于不當(dāng)行為,與陸家嘴信托也在商討和解協(xié)議以結(jié)付債務(wù),“故不大可能令本集團(tuán)產(chǎn)生任何重大損失。”
此外,上海靜安還與中建投信托陷入借貸糾紛。與中建投信托的這筆貸款始于2017年9月27日,雙方簽訂信托貸款合同,貸款總額12億元,分別將于2019年10月13日至12月29日到期。
2019年2月,中建投信托對(duì)上海靜安和中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)能力有懷疑,要求貸款合同于當(dāng)月28日中止,貸款也于同日到期。但因上海靜安并未償還這筆貸款,中建投信托向上海靜安及中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)提出民事索債14.5235億元,目前尚未進(jìn)入司法程序。
截至目前,中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)市值為15.4億港元,股價(jià)僅為0.85港元,淪為“仙股”。
關(guān)鍵詞: 上海協(xié)和城囤地27年 升值