國(guó)泰君安(601211)發(fā)布研究報(bào)告稱，8月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)顯示樓市整體數(shù)據(jù)邊際企穩(wěn)，隨著2022年同期基數(shù)的進(jìn)一步走低，預(yù)計(jì)4季度數(shù)據(jù)會(huì)有翹尾，一方面反映政策出臺(tái)后的效果，另一方面來(lái)自于基數(shù)效應(yīng)。但開(kāi)發(fā)商資金壓力仍然存在，恐影響樓市信心，因此進(jìn)一步的政策呵護(hù)仍然需要。接下來(lái)將迎來(lái)存量按揭貸款利率的調(diào)整，在調(diào)整完畢后，觀察對(duì)新增按揭貸款利率的傳導(dǎo)影響，若能夠進(jìn)一步帶動(dòng)新增部分的調(diào)降，對(duì)樓市的支持作用將進(jìn)一步體現(xiàn)。

繼續(xù)推薦開(kāi)發(fā)和園區(qū)板塊。關(guān)注一線城市本土企業(yè)，受益首開(kāi)股份(600376)(600376.SH)等，龍頭如保利發(fā)展(600048.SH)等依然是中期首選，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，招商蛇口(001979)(001979.SZ)等。

【資料圖】

▍國(guó)泰君安主要觀點(diǎn)如下：

作為一線城市，廣州率先調(diào)整限購(gòu)政策，由于是非核心區(qū)，預(yù)計(jì)對(duì)周邊城市的虹吸效應(yīng)并不明顯，有利于提振樓市信心。

一線城市限購(gòu)政策最早是從2010年開(kāi)始實(shí)施，并于2017年逐步推廣到重點(diǎn)一二線城市。當(dāng)前，作為一線城市，廣州率先調(diào)整政策，政策主要包含3個(gè)部分：1)限購(gòu)區(qū)域縮小至核心區(qū)，戶籍居民主城區(qū)限購(gòu)2套;2)非戶籍居民社保繳納年限從5年縮短至2年;3)增值稅免征年限從5年減少至2年。

整體來(lái)看，政策做了適度放松，對(duì)于限購(gòu)政策來(lái)說(shuō)，由于是放開(kāi)非核心區(qū)限購(gòu)，后續(xù)需要觀察購(gòu)房群體構(gòu)成，若是廣州本地居民，則主要是對(duì)新房改善需求，若為外地居民，則有一定的虹吸效應(yīng)。預(yù)計(jì)廣州非核心區(qū)對(duì)周邊城市的虹吸效應(yīng)并不明顯，因此，對(duì)提振樓市信心會(huì)更有幫助。

本輪針對(duì)一線城市的政策呈現(xiàn)出“小步快走”態(tài)勢(shì)，單次政策力度均較溫和，但出臺(tái)的頻次高，讓樓市平穩(wěn)的政策意圖明顯。

自7月底住建部會(huì)議提出一線城市的政策可以適度優(yōu)化以來(lái)，一線城市的響應(yīng)速度整體較快，從具體的措施來(lái)看，整體呈現(xiàn)出“小步快走”態(tài)勢(shì)。以目前政策手段來(lái)看，主要是針對(duì)存量貸款利率、認(rèn)房不認(rèn)貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包含本次廣州非核心區(qū)限購(gòu)放開(kāi)在內(nèi)，政策力度均不是過(guò)往的大力刺激，均是溫和放開(kāi)。

但有別于此前寬松周期，當(dāng)前出臺(tái)的政策密度較高，但保留了未來(lái)進(jìn)一步放松的空間，使得政策周期和樓市周期共振，對(duì)沖式政策出臺(tái)方式整體呈現(xiàn)出讓樓市平穩(wěn)發(fā)展意味，而非刺激，即發(fā)現(xiàn)樓市疲軟、則給一定的政策紅利，然后再觀察效果。

維持未來(lái)一個(gè)季度將迎來(lái)銷售邊際改善的判斷，但樓市信心仍需要呵護(hù)，觀察按揭貸款利率調(diào)整的幅度。

8月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)已經(jīng)顯示樓市整體數(shù)據(jù)邊際企穩(wěn)，隨著2022年同期基數(shù)的進(jìn)一步走低，預(yù)計(jì)4季度數(shù)據(jù)會(huì)有翹尾，一方面反映政策出臺(tái)后的效果，另一方面來(lái)自于基數(shù)效應(yīng)。但開(kāi)發(fā)商資金壓力仍然存在，恐影響樓市信心，因此進(jìn)一步的政策呵護(hù)仍然需要。

接下來(lái)將迎來(lái)存量按揭貸款利率的調(diào)整，在調(diào)整完畢后，觀察對(duì)新增按揭貸款利率的傳導(dǎo)影響，若能夠進(jìn)一步帶動(dòng)新增部分的調(diào)降，對(duì)樓市的支持作用將進(jìn)一步體現(xiàn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。

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